Miras Kalan Taşınmazların Kira Gelirleri Mirasçılar Arasında Nasıl Bölüştürülür?
Vefat eden bir kimseden geriye kalan malvarlığı unsurlarına tereke adı verilir. Terekeye dahil olan bir taşınmazın (ev, dükkan, arsa vb.) üçüncü kişilere kiralanması durumunda ortaya çıkan kira gelirlerinin nasıl paylaşılacağı, uygulamada mirasçılar arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre, mirasın açılmasıyla birlikte mirasçılar arasında kendiliğinden bir elbirliği mülkiyeti (ortakların mülkiyet paylarının ayrılmamış olduğu ortaklık türü) ilişkisi kurulur. Bu durumda, mirasçılar terekeye ait mallar üzerinde birlikte hak sahibi olurlar ve kural olarak tüm işlemlerin oybirliğiyle yapılması gerekir.
Ancak söz konusu kira geliri gibi bölünebilir bir edim olduğunda hukuki nitelik değişmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, miras kalan bir taşınmazın kira bedeli bölünebilir bir nitelik taşıdığından, her bir mirasçı miras ortaklığına temsilci atanmamışsa kendi miras payı oranında kira bedelinden hak talep edebilir. Kira sözleşmesini miras bırakan hayattayken yapmış olabileceği gibi, ölümden sonra mirasçılardan biri veya birkaçı da yapmış olabilir. Her iki ihtimalde de diğer mirasçıların kendi paylarını isteme hakkı saklıdır.
Mirastan Mal Kaçırma Davası Nedir? Gaziantep Muris Muvazaası Davası yazımızı okumak için
Mirasçılardan biri, diğer ortakların onayı olmaksızın taşınmazı tek başına kiraya vermişse veya kira gelirlerinin tamamını kendisi tahsil ediyorsa, hak kaybına uğrayan diğer mirasçılar hukuki yollara başvurabilirler. Bu durumda izlenecek temel usuller şunlardır:
- Kira gelirini tek başına tahsil eden mirasçıya karşı ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı davası) veya sebepsiz zenginleşme davası açılabilir.
- Kiracıya ihtarname gönderilerek, hisse oranında kira bedelinin doğrudan kendi banka hesabına yatırılması talep edilebilir.
- Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın satışı ve gelirlerin paylaştırılması istenebilir.
Mirasçının kiracıya doğrudan ihtar çekerek kendi payını isteyebilmesi için kira sözleşmesinin tarafı olması veya kiracının bu durumu kabul etmesi gerekebilir; aksi takdirde kira gelirini haksız tahsil eden diğer mirasçıya karşı dava açılması en sağlıklı yoldur. Bu tür alacaklarda genel zamanaşımı süresi 5 yıl olarak uygulanmaktadır. Geriye dönük 5 yıllık süreçteki kira alacakları adli makamlar kanılığıyla talep edilebilmektedir.
Türk Medeni Kanunu uyarınca, mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen (zincirleme olarak hep birlikte) sorumlu oldukları gibi, terekeye ait haklar ve gelirler üzerinde de kanuni payları oranında hak sahibidirler. Payı rızası dışında alıkonulan mirasçı adli makamlara başvurmalıdır.
Gaziantep’te yaşayan muris (miras bırakan) M.A., 2024 yılında vefat etmiş ve geriye mirasçı olarak üç çocuğu kalmıştır. Murise ait dükkandan aylık 30.000 TL kira geliri elde edilmektedir. Ancak en büyük çocuk olan Ahmet, dükkanın kirasını tek başına tahsil ederek diğer kardeşlerine pay vermemiştir. Diğer kardeşler haklarının teslim edilmediğini belirterek büromuza başvurmuşlardır.
Yaptığımız incelemeler neticesinde, müvekkillerin yasal miras payı doğrultusunda her birinin aylık 10.000 TL hakkı olduğu tespit edilmiştir. Ahmet’e çekilen ihtarnameden sonuç alınamaması üzerine Gaziantep Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde geriye dönük kira bedellerinin tahsili amacıyla dava açılmıştır. Mahkeme, Yargıtay içtihatları doğrultusunda kira gelirinin bölünebilir edim olduğuna ve Ahmet’in kardeşlerinin payını haksız şekilde elinde tuttuğuna hükmederek, birikmiş tüm kira alacaklarının yasal faiziyle birlikte müvekkillerimize ödenmesine karar vermiştir. 10 yıllık pratik tecrübemiz göstermektedir ki, bu tür durumlarda gecikmeksizin ihtar çekilmesi hak arama sürecini kısaltmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Miras kalan evin kirasını bir mirasçı tek başına alıyorsa ne yapılmalıdır?
Kiranın tamamını alan mirasçıya noter kanalıyla ihtarname gönderilerek yasal miras payınız oranındaki tutarın taraflara ödenmesi talep edilmelidir. Sonuç alınamazsa geriye dönük alacaklar için dava açılmalıdır.
2. Geriye dönük kaç yıllık miras kira alacağı talep edilebilir?
Kira alacaklarına ve sebepsiz zenginleşmeye dayalı bu tür taleplerde 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir. Dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıllık kira payı talep edilebilir.
3. Kiracıya ihtar çekerek kiranın benim payıma düşen kısmını bana yatır diyebilir miyim?
Eğer kira sözleşmesi miras bırakan tarafından yapılmışsa, kiracıya ihtar çekerek mirasçılık belgesi (veraset ilamı) uyarınca payınızın ayrılmasını isteyebilirsiniz. Ancak kiracı hukuki karmaşadan çekinirse parayı sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli (ödeme yeri) tayin edilmesini isteyerek mahkeme hesabına da yatırabilir.
4. Mirasçılardan biri taşınmazda kendisi oturuyorsa diğerlerine kira ödemek zorunda mıdır?
Evet, miras ortaklığına dahil taşınmazı diğer mirasçıların rızası olmaksızın tek başına kullanan mirasçı, diğer ortaklara payları oranında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödemekle yükümlüdür. Bunun için öncelikle kullanımın rıza dışı olduğunun ihtarname (intifadan men koşulu) ile sabitlenmesi gerekir.
İletişim Bilgileri:
Avukat Aziz Cihan Kaçıran
Gaziantep Barosu Sicil No: 2423
İletişim: 0532 715 47 05
Web: globalavukat.com.tr
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar:
- Türk Medeni Kanunu (Madde 640, 701, 702)
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve 8. Hukuk Dairesi Emsal Kararları
Bir yanıt yazın