Şufa (Önalım) Davasında 3 Aylık Süre Ne Zaman Başlar?

Şufa (Önalım) Davasında 3 Aylık Süre Ne Zaman Başlar? Öğrenme Yeterli mi, Noter Bildirimi Şart mı?”

Şufa Hakkında Uygulamada En Çok Tartışılan Konu: Süre Ne Zaman Başlar?

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara tanınan önalım (şufa) hakkı, uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklara kaynaklık etmektedir. Bu hakkın kullanımı ve özellikle dava açma süresinin ne zaman başlayacağı konusu, özellikle son yıllarda Yargıtay içtihatları ve kanun metninin lafzi yorumu çerçevesinde yeniden tartışmaya açılmıştır.

Bu yazıda, önalım davasında 3 aylık hak düşürücü sürenin ne zaman başlayacağı ve öğrenmenin yeterli olup olmadığı, özellikle TMK m. 733 hükmü ve Yargıtay 7. HD 2024/855 E. – 2025/1071 K. sayılı içtihadı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/6-358 E. – 2005/470 K. sayılı kararına dayanarak açıklanacaktır.

TMK 733’e Göre Önalım (Şufa) Hakkında Noter Bildirimi Zorunlu mu?

Türk Medeni Kanunu m. 733:

“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

Bu hükümden açıkça anlaşılacağı üzere, üç aylık sürenin başlaması için noter bildirimi şarttır. Öğrenme tek başına yeterli görülmemektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2025 Tarihli Kararı: “Öğrenme Yetmez”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/855 E., 2025/1071 K. sayılı kararında:

“TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp, yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılığıyla bildirimde bulunulmamışsa, iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde ön alım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.”

Bu karar, noter bildirimi yapılmadıkça 3 aylık sürenin başlamayacağına dair açık ve bağlayıcı bir içtihat niteliği taşımaktadır.

Hukuk Genel Kurulu 2005/6-358 E., 2005/470 K. Kararı : Noter Bildirimi Olmadan 3 Aylık Süre Başlamaz

Bu içtihatta da açıkça şu değerlendirme yapılmıştır:

“Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından, bildirim yapılmamışsa, hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.”

Kararda, hem kanun gerekçesi hem de sistematik yorumla birlikte, bildirim şartının getirilme amacı da açıklanmakta ve eski kanun dönemindeki “öğrenme” esaslı sistemin terk edildiği belirtilmektedir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davalarında Hak Düşürücü Sürenin Başlamasında Öğrenme Neden Yeterli Sayılamaz?

1. Kanun lafzı noter bildirimi şartını açıkça ortaya koymaktadır.
2. Kanun gerekçesi, uygulamada yıllarca ortaya çıkan belirsizlikleri önlemek için “öğrenmeye dayalı süre başlatma” sisteminden uzaklaşmıştır.
3. Öğrenmenin ispatı zordur ve kötüye kullanıma açıktır.
4. Noter bildirimi ile birlikte, hak sahibi paydaşın korunması ve yargılamanın öngörülebilirliği amaçlanmaktadır.

Şufa (Önalım) Hakkı Davalarında Hak Düşürücü Sürecin Başlaması Hakkında Sonuç Değerlendirmesi

Yukarıda aktarılan içtihatlar ve yasa hükmü birlikte değerlendirildiğinde:

• Şufa (önalım) hakkına dayalı davalarda 3 aylık hak düşürücü sürenin başlaması, sadece noter aracılığıyla yapılan bildirime bağlıdır.
• Öğrenme yeterli değildir. Bu husus, hem Yargıtay 7. HD’nin güncel kararında hem de Hukuk Genel Kurulu’nun bağlayıcı içtihadında açıkça belirtilmiştir.
• Bildirim yoksa, iki yıllık genel hak düşürücü süre içinde dava açılması yeterlidir.