Miras Malından Elde Edilen Kira Gelirinin Paylaşımı

Miras Kalan Mülklerde Kira Paylaşım Süreci ve Hukuki Çözümler

Miras sürecinin başlamasıyla birlikte, vefat eden kişiden kalan malvarlığı (tereke) üzerinde tüm mirasçıların ortak mülkiyet hakkı doğar. Meslek hayatımdaki 10 yıllık tecrübem göstermektedir ki, miras paylaşımı süreçleri aile içi ilişkileri en çok yıpratan hukuki meselelerin başında gelmektedir. Özellikle miras kalan bir ev, dükkan veya arsanın kiraya verilmesi ve bu gelirin sadece bir veya birkaç mirasçı tarafından tahsil edilmesi, sıkça karşılaşılan bir mağduriyet türüdür. Bu makalede, miras malından elde edilen kiranın nasıl paylaşılması gerektiğini ve hakkınızı alamadığınız durumlarda başvurabileceğiniz hukuki yolları yalın bir dille ele alacağız.

Mirasçılar Arasında Mülkiyet İlişkisi ve Kira Geliri Hakkı

Bir kişi vefat ettiğinde, mirasçılar miras üzerinde “elbirliği mülkiyeti” (ortakların belirli paylarının olmaması, tüm mallara birlikte sahip olunması durumu) şeklinde hak sahibi olurlar. Kanunen, miras kalan bir mülk üzerinde elde edilen gelir (kira gibi doğal semereler), mirasçıların yasal miras payları oranında paylaştırılmalıdır. Hiçbir mirasçı, diğer mirasçıların onayını almadan mülkün tüm kira gelirini tek başına sahiplenemez.

Kira gelirinin adil paylaşılmaması durumunda, mağdur olan mirasçıların hukuki yollara başvurma hakkı doğar. Bu süreçte öncelikle arabuluculuk ve ihtarname gibi barışçıl çözüm yolları denenmeli, sonuç alınamaması halinde dava yoluna gidilmelidir. Sürecin sağlıklı yürütülmesi için atılması gereken temel adımlar şunlardır:

• Mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden alınması.
• Kiracıya ve kira gelirini tek başına tahsil eden mirasçıya durumun bildirilmesi.
• Geçmişe dönük hak kayıpları için maddi tazminat (ecrimisil) talep edilmesi.
• Anlaşmazlık sürüyorsa, mülkün satılarak paranın paylaşılması amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açılması.

Ceza Davalarında Uzman Avukat: Gaziantep’te Hukuki Güvenceniz yazımızı okumak için

Geriye Dönük Kira Talebi: Ecrimisil Davası

Miras kalan mülkün bir mirasçı tarafından haksız yere kullanılması veya kiraya verilerek gelirinin tek başına alınması durumunda açılacak davaya ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı) denir. Ecrimisil, en basit tabiriyle, hak sahibi olmayan kişinin mülkü kullanması veya gelirini alması nedeniyle gerçek hak sahibine ödemesi gereken geriye dönük kullanım bedelidir. Ancak bu davayı açabilmek için kanunun aradığı bazı önemli şartlar bulunmaktadır.

Yargıtay içtihatlarına göre, kural olarak mirasçılar birbirlerinden ecrimisil talep edebilmek için “intifadan men” (faydalanmadan engelleme) şartını yerine getirmiş olmalıdır. Yani hakkı yenen mirasçı, mülkü kullanmak istediğini veya gelirinden pay talep ettiğini diğer mirasçıya önceden bildirmiş olmalıdır.

Ancak kira geliri getiren taşınmazlarda intifadan men şartı aranmaz. Çünkü mülk zaten üçüncü bir kişiye kiralanmış ve doğal olarak gelir (kira) elde edilmektedir. Bu durumda ihtarname çekilmesine gerek kalmaksızın, mirasçılar doğrudan dava yoluyla kendi paylarına düşen geçmiş kira bedellerini talep edebilirler. Önemle belirtmek gerekir ki, ecrimisil taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı süresi vardır. Dava tarihinden geriye dönük en fazla 5 yıllık kira geliri talep edilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Çözümü

Eğer mirasçılar kira paylaşımı konusunda kalıcı bir anlaşmazlık yaşıyorsa ve mülkün yönetimi imkansız hale gelmişse, en kesin çözüm ortaklığın giderilmesidir. Bu dava ile mahkeme, miras kalan mülkün paylaşılmasını, bu mümkün değilse satılarak elde edilen bedelin miras payları oranında bölüştürülmesini sağlar. [İÇ LİNK ÖNERİSİ: ‘Ortaklığın giderilmesi davası’ kelimesinden ‘İzale-i Şüyu Davaları’ sayfasına link verin.] Satış işlemi açık artırma usulüyle yapılır ve böylece taraflar arasındaki tüm mülkiyet bağı kesilerek uyuşmazlık kökten çözülür.

Kardeşler Arası Dükkan Kirası Uyuşmazlığı

10 yıllık avukatlık pratiğimde karşılaştığım tipik bir örneği ele alalım. Vefat eden babalarından üç kardeşe bir dükkan miras kalır. Kardeşlerden en büyüğü, dükkanı bir esnafa kiraya verir ve üç yıl boyunca tüm kira bedelini kendi hesabına alır. Diğer iki kardeş, defalarca sözlü olarak paylarını istemelerine rağmen ağabeyleri ödeme yapmaz.

Bu durumda iki kardeş, Asliye Hukuk Mahkemesinde ecrimisil davası açar. Dükkan “doğal semere getiren” (kendiliğinden gelir üreten) bir mülk olduğu için, ihtarname çekilmemiş olması davaya engel teşkil etmez. Mahkeme, geriye dönük 3 yıllık kira bedelinin bilirkişi tarafından hesaplanmasına ve davacı iki kardeşin yasal miras payları oranında, yasal faiziyle birlikte büyük kardeşten tahsil edilmesine karar verir. Bu vaka, hukuki hakların doğru zamanda ve doğru yollarla aranmasının önemini göstermektedir. Ancak unutulmamalıdır ki her hukuki süreç kendi özel koşullarına sahiptir ve kesin bir kazanma garantisi hiçbir davada verilemez.

Sıkça Sorulan Sorular

---

İletişim ve Yasal Uyarı

Gaziantep Barosu Sicil No: 2423 | İletişim: 0532 715 47 05

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.

Kaynaklar:

• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Güncel İçtihatları
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu