Miras kalan gayrimenkullerin paylaşılması süreci, aile bireyleri arasında en sık uyuşmazlık yaşanan hukuki konulardan biridir. Bir mirasçının rıza göstermemesi veya tarafların anlaşamaması durumunda başvurulan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında, 2026 yılında yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemeyle (İcra ve İflas Kanunu Madde 114 değişikliği) çok kritik bir dönem başlamıştır. 10 yıllık mesleki tecrübem boyunca sıkça karşılaştığım aile içi mülkiyet çekişmelerinde, aile yadigarı taşınmazların dışarıdan üçüncü kişilere ucuza satılması en büyük mağduriyetlerden biriydi. Yapılan son kanun değişikliği, bu mağduriyeti önlemek adına birinci açık artırmayı belirli şartlar dahilinde aile içine kilitlemeyi hedeflemektedir.
2026 Yılı Düzenlemesi Kapsamında Miras Kalan Taşınmazların Açık Artırma ve Satış Usulü
Yeni yasal düzenleme doğrultusunda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazlarda ilk açık artırma kural olarak sadece malik mirasçılar arasında gerçekleştirilir. Ancak bu özel usulün uygulanabilmesi için kanunun aradığı belirli hukuki şartların eş zamanlı olarak gerçekleşmiş olması zorunludur.
İlk Açık Artırmanın Sadece Mirasçılara Açık Olmasının Şartları
Kanun koyucu, ilk turun sadece aile üyelerine açık olmasını rastgele her davaya uygulamamakta, şu temel şartların varlığını aramaktadır:
- Tam Miras Kökeni: Taşınmaz üzerindeki tüm payların kaynağı doğrudan miras yoluyla edinilmiş olmalıdır.
- Üçüncü Kişi Yokluğu: Tapu kaydında mirasçılar dışında dördüncü veya üçüncü bir şahsın (satın alma, bağış vb. yolla pay edinmiş birinin) mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
- Satış Kararının Verilmiş Olması: Mahkemece aynen taksim (bölüşüm) mümkün görülmeyip satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilmiş olmalıdır.
Türk Medeni Kanunu uyarınca elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda tüm paydaşların oy birliği aranır. Anlaşma sağlanamadığında açılan ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın tamamı mirasçılara aitse ilk açık artırma süreci mirasçılara özel yürütülür.
Birinci ve İkinci Açık Artırma Arasındaki Farklar ve Teklif Eşikleri
Yeni sistemde birinci artırma ile ikinci artırma arasında hem katılım şartları hem de finansal taban fiyat açısından belirgin farklar mevcuttur:
- Birinci Artırma: Sadece taşınmazda malik olan mirasçılar katılabilir. Bu aşamada sunulacak teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin (belirlenen rayiç bedelinin) %100‘ünü karşılaması şarttır.
- İkinci Artırma: Birinci tura sadece mirasçılar katılabildiği için, bu turda satış gerçekleşmez veya yeterli teklif verilmezse koruma penceresi kapanır. İkinci artırma bir defaya mahsus olan bu özel kuralın dışına çıkarak herkese açık yapılır. İkinci artırmada genel kural olan %50 muhammen kıymet eşiği uygulanır.
Mirasçılardan birinin bile dava sürecinden önce payını dışarıdan üçüncü bir kişiye devretmiş olması durumunda, tüm mirasçıların bu koruma hakkını kaybedeceğini unutmamak gerekir. Bu tür durumlarda süreç ortaklığın giderilmesi davası kapsamında genel hükümlere tabi olarak yürütülür.
Gaziantep’te Aile İçi Miras Taşınmazının Satışı
Gaziantep Şehitkamil ilçesinde yer alan ve babalarından miras kalan 3 katlı konut için 4 kardeş arasında anlaşmazlık çıkmıştır. Kardeşlerden üçü evi satmak isterken, bir kardeş satışa onay vermemiş ve imza atmaktan kaçınmıştır.
Tarafımıza başvurulması üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmış, yapılan bilirkişi incelemesinde yapının aynen bölünmesinin mümkün olmadığı tespit edilerek satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Tapuda mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişi bulunmadığından, 2026 yılı yeni düzenlemesi uyarınca ilk satış sadece 4 kardeş arasında yapılmıştır. Kardeşlerden biri, muhammen kıymetin %100 bedelini ödeyerek diğer kardeşlerin hisselerini satın almış; böylece aile evi yabancı üçüncü şahısların eline geçmeden korunmuştur.
Miras Kalan Araç Nasıl Devredilir veya Satılır? Tüm Mirasçıların Onayı Gerekir mi? yazımızı okumak için
Miras kalan taşınmazın yanı sıra, miras bırakanın muvazaalı (danışıklı) işlemlerine karşı hakkınızı korumak için muris muvazaası davası süreçlerinin de titizlikle yürütülmesi hayati önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorulan Sorular
Miras kalan evde ilk açık artırmaya dışarıdan alıcı girebilir mi?
Eğer taşınmazdaki tüm malikler miras yoluyla hak sahibi olmuşsa ve tapuda üçüncü kişi yoksa, ilk açık artırmaya dışarıdan kimse giremez. Ancak ilk turda satış gerçekleşmezse ikinci turda dışarıdan alıcılar ihaleye katılabilir.
Mirasçılardan biri hissesini önceden başkasına sattıysa ne olur?
Tek bir mirasçının dahi payını dışarıdan birine satmış olması durumunda “üçüncü kişi bulunmama” şartı bozulur. Bu durumda birinci açık artırma dahil tüm süreç herkese açık yürütülür.
İlk açık artırmada teklif alt sınırı nedir?
Sadece mirasçıların katılabildiği ilk açık artırmada teklif, muhammen kıymetin en az %100‘ü oranında olmak zorundadır. İkinci açık artırmada ise taban oran %50‘dir.
Miras kalan evin satışı için tüm mirasçıların rızası şart mıdır?
Tapuda rıza ile satış için tüm mirasçıların imzası şarttır. Ancak bir mirasçı bile imza vermezse, diğer mirasçılar mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi yoluyla satış talep edebilir.
İletişim Bilgileri:
Avukat Aziz Cihan Kaçıran
Gaziantep Barosu Sicil No: 2423
İletişim: 0532 715 47 05
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar:
- 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK m. 698, 699, 732)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK m. 114 – 7589 sayılı Kanun Değişikliği)
- Güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Daire İçtihatları
Bir yanıt yazın