Kira Tespit Davalarında “Zamanlama” Labirenti: Dava Açmak mı, Tebliğ mi?

TBK 345/2 Çerçevesinde Kira Artış Dönemini Kaçırmamanın Püf Noktaları

Kira hukuku, hem kiraya verenler hem de kiracılar için her zaman güncelliğini koruyan ve içinde barındırdığı usul kurallarıyla hata kabul etmeyen bir alandır. Özellikle yüksek enflasyonist ortamda “kira tespit davaları”, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların merkezine yerleşmiştir. Ancak bu davalarda en çok karıştırılan ve hak kayıplarına yol açan husus; davanın ne zaman açılması gerektiği ve bu davanın “tebliğ” şartına bağlı olup olmadığıdır.

Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminden kalma bir alışkanlıkla, pek çok uygulayıcı halen dava dilekçesinin yeni dönemden en az 30 gün önce karşı tarafa tebliğ edilmiş olması gerektiğini düşünmektedir. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile bu konuda çok net bir makas değişikliği yapılmıştır.

“Dava Açmak” ile “Tebliğ Edilmesi” Arasındaki İnce Çizgi

TBK m. 345/2 uyarınca; kira sözleşmesinde yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm (artış şartı) yoksa, kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için davanın, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması yeterlidir.

Kanun metninde yer alan “veya” ibaresi burada hayati önem taşır. Kanun koyucu, ya davanın açılmasını ya da bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmasını yeterli görmüştür. Dolayısıyla, süresi içinde açılan bir davada, dava dilekçesinin karşı tarafa tebliği yeni döneme sarksın ya da sarkmasın; mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Adalet Komisyonu Raporu ve Tarihi Değişim

Bu husus sadece bir yorum değil, kanunun hazırlık aşamasındaki iradesidir. 22.01.2008 tarihli Türk Borçlar Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu’nun 280. sayfasında, komisyonun gerekçeyi bilhassa bu karmaşayı gidermek adına değiştirdiğini görüyoruz. Doktrinde Sayın Hikmet Kanık gibi duayen isimlerin de belirttiği üzere; artık “dilekçenin tebliği şartı” aranmamaktadır. Sadece davanın açılmış olması, hukuki sonuçların doğması için kafidir.

Buna rağmen, bazı yerel mahkeme kararlarında halen “dilekçenin 30 gün önceden tebliğ edilmediği” gerekçesiyle davanın bir sonraki dönem için kabul edildiği görülmektedir. Bu durum açık bir mevzuat hatasıdır ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarıyla (Örn: 2017/4020 E., 2018/12776 K.) sabit olduğu üzere bozma sebebidir.

Vakıa Örneği: Bay (A) ve Bay (B)’nin Kira Çıkmazı

Olay: Bay (A), İstanbul Kadıköy’deki dairesini 01.01.2023 başlangıç tarihli sözleşme ile Bay (B)’ye kiralamıştır. Sözleşmede herhangi bir kira artış oranı belirlenmemiştir. 01.01.2024 tarihinde başlayacak yeni dönem için kira bedelinin piyasa rayicine çıkarılmasını isteyen Bay (A), avukatı aracılığıyla kira tespit davasını 01.12.2023 tarihinde açmıştır.

Sorun: Mahkeme yoğunluğu ve posta süreçleri nedeniyle dava dilekçesi kiracı Bay (B)’ye 15.12.2023 tarihinde tebliğ edilmiştir. Kiracı vekili, “Dava dilekçesi yeni dönemden 30 gün önce tarafımıza tebliğ edilmediği için, belirlenecek kiranın 01.01.2024’ten değil, 01.01.2025’ten itibaren geçerli olması gerekir” şeklinde savunma yapmıştır.

Hukuki Sonuç: TBK 345/2 uyarınca Bay (A), davayı yeni döneme 30 gün kala (01.12.2023) açtığı için tebliğ tarihine bakılmaksızın, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli sayılacaktır. “Tebliğ zorunluluğu” iddiası hukuki dayanaktan yoksundur.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

1. Soru: Kira tespit davasını her zaman açabilir miyim? Cevap: Evet, kira tespit davası her zaman açılabilir ancak belirlenen rakamın “hangi dönemden” itibaren geçerli olacağı açılma zamanına bağlıdır.
2. Soru: Sözleşmede artış şartı varsa 30 gün kuralı geçerli mi? Cevap: Sözleşmede artış şartı varsa, davanın yeni dönem sonuna kadar açılması yeterlidir; 30 gün önceden açma zorunluluğu yoktur.
3. Soru: Davayı son gün açtım ama tebligat haftalar sonra gitti, hakkım yanar mı? Cevap: Hayır, kanuna göre davanın “açılmış olması” yeterlidir. Tebligat süreci sizin kontrolünüz dışındadır ve hakkınızı etkilemez.
4. Soru: “Yazılı bildirim” yaparak dava süresini uzatabilir miyim? Cevap: Evet, yeni dönemden 30 gün önce ihtarname çekerseniz, o kira dönemi içinde istediğiniz zaman dava açabilirsiniz.
5. Soru: Mahkeme yanlış karar verip “tebliğ edilmedi” diye davayı reddederse ne yapmalıyım? Cevap: Bu karar usul ve yasaya aykırıdır; mutlaka İstinaf/Temyiz yoluna başvurarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarını emsal göstermelisiniz.
6. Soru: Bu kural dükkan kiraları için de geçerli mi? Cevap: Evet, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında TBK 345 hükümleri uygulanır.
7. Soru: Kira tespit davası için 5 yıl beklemek zorunda mıyım? Cevap: Hayır, her yıl açabilirsiniz. Ancak “hakkaniyet indirimi” ve “emsal rayiç” araştırması genellikle 5 yıl dolduktan sonra tam kapasite uygulanır.
8. Soru: Davayı açarken harcı neye göre öderim? Cevap: Talep ettiğiniz yıllık kira farkı (şu anki kira ile istediğiniz kira arasındaki 1 yıllık fark) üzerinden nispi harç ödenir.
9. Soru: Avukat tutmak zorunda mıyım? Cevap: Zorunlu değildir ancak “tebliğ” ve “süre” gibi teknik hatalar nedeniyle ciddi maddi kayıp yaşamamak adına avukat desteği hayati önemdedir.
10. Soru: Karşı tarafın “davadan haberim yoktu” demesi mahkemeyi etkiler mi? Cevap: Hayır, kanuni süreler içinde dava açılmışsa kiracının subjektif bilgisi hukuki sonucu değiştirmez.