Miras Kalan Taşınmazlarda Hisse Satışı, Paylı Mülkiyet Ve Önalım (Şufa) Hakkı Süreçleri
Miras kalan bir ev, arsa veya tarlanın devri, varisler arasında en çok uyuşmazlık yaşanan hukuki konulardan biridir. Bir yakınını kaybeden kişilerin karşısına ilk olarak mirasın intikali ve mülkiyet yapısı çıkar. Mirasçılar genellikle kendilerine düşen payı satıp nakde çevirmek ister ancak diğer mirasçıların onayının gerekip gerekmediği konusunda tereddüt yaşarlar. 10 yıllık mesleki tecrübemiz boyunca, intikal yapılmadığı veya yanlış adımlar atıldığı için ciddi hak kayıplarına uğrayan birçok vatandaşımızla karşılaştık.
Miras kalan bir taşınmazda satış yapabilmek için öncelikle mülkiyetin türünü doğru tespit etmek gerekir. Vefat sonrasında taşınmaz, mirasçılara doğrudan elbirliği mülkiyeti (birlikte mülkiyet) olarak geçer. Bu aşamada henüz kimsenin payı müstakil ve belirgin değildir. Dolayısıyla, elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece tek bir mirasçı diğerlerinin onayı olmadan taşınmazın tamamını veya kendi payını üçüncü bir kişiye satamaz.
Satışın gerçekleştirilebilmesi için ilk adım mirasın intikali işleminin yapılmasıdır. İntikal ile birlikte elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyet (hisseli mülkiyet) yapısına dönüştürülmesi gerekir. Tüm mirasçılar tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak veya mahkeme yoluyla elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra, her mirasçı kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahip olur ve artık diğer mirasçıların satış iznine veya onayına ihtiyaç duymaz.
Gaziantep’te Veraset İlamı Nasıl Alınır? yazımızı okumak için
Paylı mülkiyete geçildikten sonra hissenizi üçüncü bir şahsa satmanız hukuken mümkündür. Ancak burada Türk Medeni Kanunu uyarınca dikkat edilmesi gereken en kritik husus şufa hakkı (yasal önalım hakkı) kuralıdır.
Türk Medeni Kanunu uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma hakkı bulunmaktadır.
Diğer mirasçılara haber vermeden payınızı üçüncü bir kişiye satarsanız, diğer mirasçılar satışın kendilerine noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım davası açabilirler. Bu dava sonucunda alıcı, payı tapuda gösterilen resmi bedel üzerinden diğer mirasçıya devretmek zorunda kalabilir. Bu nedenle hissedarlar arası anlaşmazlıklarda payı önce diğer mirasçılara teklif etmek hukuki riskleri ortadan kaldıracaktır.
Eğer mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyor ve hissedarlardan biri ne hissesini satabiliyor ne de diğerleriyle ortak bir noktada buluşabiliyorsa, başvurulacak nihai hukuki yol önalım davası izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açmaktır. Bu dava, mahkeme aracılığıyla taşınmazın açık artırma usulüyle satılarak elde edilen bedelin hissedarlar arasında paylaştırılmasını sağlar.
- Adım 1: Sulh Hukuk Mahkemesinden veya noterden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmalıdır.
- Adım 2: Tapu Müdürlüğüne başvurarak mirasın intikali sağlanmalı ve elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmelidir.
- Adım 3: Hissedarlar arası şufa hakkı riski gözetilerek satış şartları belirlenmeli veya uyuşmazlık halinde ortaklığın giderilmesi davası açılmalıdır.
Hisseli Arsa Satışında Yasal Önalım Hakkı Uygulaması
Gaziantep’te yaşanan somut bir olayda, müvekkil M.K., babasından miras kalan arsadaki hissesini diğer mirasçı kardeşlerine haber vermeden üçüncü bir şahsa tapuda devretmiştir. Satıştan haberdar olan diğer iki kardeş, yasal önalım (şufa) haklarını kullanmak amacıyla alıcıya karşı dava açmıştır.
10 yıllık tecrübemiz kapsamında dahil olduğumuz hukuki süreçte; satışın diğer paydaşlara noter kanalıyla usulüne uygun bildirilmediği tespit edilmiştir. Mahkeme, TMK hükümleri gereğince diğer paydaş kardeşlerin önalım hakkını kabul etmiş ve tapuda beyan edilen resmi satış bedeli karşılığında hissenin kardeşlere devrine karar vermiştir. Bu durum, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin ve satıcı mirasçının beklenmedik hukuki ve mali yükümlülüklerle karşılaşmasına yol açmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
Miras kalan evin satışı için tüm mirasçıların imzası şart mıdır?
Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa evet, tüm mirasçıların onayı ve imzası şarttır. Ancak paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçı kendi hissesini diğerlerinin imzası olmadan satabilir.
Diğer mirasçılar hisse satışına engel olabilir mi?
Paylı mülkiyete geçildikten sonra diğer mirasçılar satışa doğrudan engel olamaz. Ancak üçüncü kişiye yapılan satışlarda kanuni önalım (şufa) haklarını kullanarak hisseyi mahkeme yoluyla kendileri satın alabilirler.
Mirasçılardan biri satmak istemezse ne yapılmalıdır?
Hissedarlardan biri satılmasını istemiyor veya imza vermiyorsa, satmak isteyen mirasçı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak taşınmazın mahkeme kanalıyla satılmasını talep edebilir.
Gaziantep Barosu Sicil No: 2423
İletişim: 0532 715 47 05
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar:
- Türk Medeni Kanunu (4721 Sayılı Kanun, m. 688-703, m. 732-734)
- Tapu Kanunu (2644 Sayılı Kanun)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Güncel Kararları
Bir yanıt yazın