Kira sözleşmeleri, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için gündelik hayatın ayrılmaz bir parçasıdır.
Ancak “kira artışı nasıl olur?”, “kiracı çıkarılabilir mi?”, “tahliye ne zaman geçerli olur?” gibi sorular hâlâ en çok karıştırılan konular arasında.
Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında en çok merak edilen konuları sade, net ve örnekli bir şekilde açıklıyoruz. ⚖️
🧾 1. Kira Sözleşmesi Türleri – Hangi Hukuk Uygulanır?
“Bir kira sözleşmesinde ilk adım, hangi rejime tabi olduğunu doğru belirlemektir.”
🔹 Konut ve çatılı işyeri kiraları → Süre dolsa bile kiracı fesih etmedikçe sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar.
🔹 Arsa, depo, büfe gibi yerlerdeki kiralar → Süre bitince fiilen devam ederse belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
✍️ Not:
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir ama ispat açısından kritik önemdedir.
Yazılı olmayan sözleşmelerde “kira başlangıç tarihi” ve “bedel” konusunda ispat yükü kiraya verene aittir.
👩⚖️ 2. Kiracı ve Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri
⚙️ Kiracının özen borcu:
Kiracı, evi “özenle” kullanmalı ve olağan yıpranmalar dışında zarardan sorumludur.
Ancak kiralanan yer boyalı teslim edildiyse ve sözleşmede “boyalı teslim – boyalı iade” yazıyorsa, bu yükümlülük geçerlidir.
💥 Hor kullanma tazminatı:
Kiracı taşınma sırasında zarara yol açtıysa kiraya verenin 3 ay içinde yazılı bildirim yapması gerekir.
Bu süre geçerse tazminat hakkı düşer.
🚫 Alt kira yasağı:
Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmadan evi başkasına devredemez veya kiraya veremez.
İşyeri kiralarında ise kiraya verenin, haklı bir nedeni yoksa devre rıza göstermemesi hukuka aykırıdır.
💰 3. Kira Bedeli ve Artış Oranları
📈 Artış oranı sınırı:
Taraflar arasında ne kararlaştırılırsa kararlaştırılsın, artış oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.
📜 Sözleşmede artış maddesi yoksa:
Kiraya veren tek taraflı artış yapamaz.
“TEFE-TÜFE oranında artış yapılır” gibi belirsiz ifadeler Yargıtay’a göre TÜFE oranı kabul edilir.
⏳ Zamanaşımı süresi:
- Kira alacakları için ➤ 5 yıl
- Hor kullanma veya tazminat alacakları için ➤ 10 yıl
🏃♂️ 4. Tahliye ve Sözleşmenin Sona Ermesi
🔑 Tahliye için sadece evi boşaltmak yetmez!
Kiracılık hukuken ancak anahtarın kiraya verene veya yetkili vekiline teslimiyle sona erer.
Anahtar, komşuya veya güvenliğe bırakılırsa geçerli tahliye sayılmaz.
📦 Erken tahliye (makul süre tazminatı):
Kiracı, sözleşme süresi bitmeden çıkarsa “makul süre” kadar kira ödemeye devam eder.
Ancak kiraya verenden kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa bu tazminattan kurtulur.
💡 İpucu:
Anahtar teslimi noter aracılığıyla yapılırsa, teslim tarihi noter tebliğ tarihi olarak kabul edilir.
⚠️ 5. Temerrüt Nedeniyle Tahliye
📨 30 Günlük Kural:
Kiraya veren, ödenmeyen kira için ihtar çeker veya icra takibi başlatır.
Kiracıya en az 30 gün süre tanınır. Bu sürede sadece asıl kira borcunun ödenmesi yeterlidir.
💸 Fer’i alacaklar (faiz, masraf, vekalet ücreti) ödenmese bile tahliye kararı verilemez.
Ancak eksik ödeme yapılırsa (örneğin 0,35 TL bile eksik olsa) kiracı temerrüde düşer.
🧾 Aidat konusu:
Aidatlar, sözleşmede açıkça yazılı değilse TBK m. 315 kapsamına girmez.
Yine de kiraya veren ödediği aidatları “rücu alacağı” olarak kiracıya yansıtabilir.
🤝 6. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
⚖️ 1 Eylül 2023’ten itibaren tüm kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk getirildi.
Bu, tahliye, kira alacağı ve tespit davaları dahil tüm uyuşmazlıklar için ön şarttır.
🕒 Süre:
Arabuluculuk genellikle 3 hafta içinde sonuçlanır.
Taraflar anlaşırsa tutanak ilam hükmünde sayılır; doğrudan icraya konabilir.
🧠 Sonuç
Kira hukuku, ayrıntılarda gizli bir daldır.
Bir kelime, bir tarih ya da yanlış bir işlem bile tahliye, icra veya tazminat gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle hem kiracılar hem mülk sahipleri açısından her adımda hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın