Kat Mülkiyeti Kanunu Uyarınca Site Yönetiminin Sorumluluğu ve Denetimi

Ortak Giderlerin Amacı Dışında Kullanılması ve Yöneticinin Hukuki Mesuliyeti

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, site veya apartman yöneticileri kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Hukuki dille ifade etmek gerekirse; yöneticinin, toplanan aidatları “sadakat ve özen borcu” çerçevesinde, yalnızca ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve işletilmesi amaçlı kullanması esastır. Halk ağzıyla söyleyecek olursak: Yönetici, komşuların cebinden çıkan parayı kendi parasıymış gibi harcayamaz, keyfi masraflar yapamaz veya bu parayı şahsi işlerine alet edemez. Aidatların yersiz harcanması, hem hukuki tazminat sorumluluğunu hem de duruma göre Türk Ceza Kanunu kapsamındaki suçları gündeme getirir.

Vaka Analizi: Lüks Harcamalar ve Usulsüz Tadilat

Olay: Bir site yöneticisi, kat malikleri kurulundan onay almadan ve aciliyet arz etmediği halde, sitenin girişindeki mermerleri tamamen keyfi bir kararla “estetik” gerekçesiyle değiştirmiş; ayrıca site bütçesinden kendi şahsi aracının sigorta poliçesini ödemiştir. Denetçi raporuyla bu durum ortaya çıkınca, malikler durumu yargıya taşımıştır.

Hukuki Değerlendirme: Mahkeme, yöneticinin KMK Madde 32 ve devamı uyarınca yetkisini aştığına ve “vekalet görevini kötüye kullandığına” hükmetmiştir. İşletme projesinde yer almayan ve “lüks” niteliğinde olan mermer değişimi masrafı ile şahsi harcamanın genel gider olarak kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.

Sonuç: Yönetici, yersiz harcanan tüm tutarı yasal faiziyle birlikte site kasasına geri ödemeye mahkûm edilmiş; ayrıca hakkında Cumhuriyet Başsavcılığı’na “Hizmet Nedeniyle Güveni Kötüye Kullanma” suçundan suç duyurusunda bulunulmuştur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Soru 1: Yönetimin nereye harcama yaptığını nasıl kontrol edebilirim?
  • Cevap: Her kat malikinin yönetimin hesaplarını inceleme hakkı vardır. Denetçiden rapor talep edebilir veya genel kurulda gelir-gider belgelerinin (fatura, makbuz vb.) ibrazını isteyebilirsiniz.
• Soru 2: Yersiz harcama yapıldığını düşünüyorsak yöneticiyi görevden alabilir miyiz?
  • Cevap: Evet. Kat malikleri kurulu her zaman toplanarak (yeter sayı sağlanması şartıyla) yöneticiyi görevden alabilir ve “hesap verme” davası açabilir.
• Soru 3: Yönetici “acil durum” diyerek onay almadan harcama yapabilir mi?
  • Cevap: Sadece binanın güvenliğini tehdit eden (asansör bozulması, patlayan ana boru vb.) ivedi durumlarda yetki dahilinde harcama yapılabilir. Ancak estetik veya keyfi değişimler acil durum sayılmaz.