Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Tesisat Arızaları ve Sorumluluk

Üst Kat Sızıntılarında Maddi Sorumluluk ve Zararın Tazmini

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 uyarınca, kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnemekle yükümlüdürler. Üst kattan gelen pis su sızıntısı durumunda sorumluluğun kime ait olduğu, arızanın kaynağına göre belirlenir. Eğer sızıntı, üst katın banyo/mutfak zemini veya daire içi borularından kaynaklanıyorsa sorumlu kat malikidir. Ancak sızıntı, ana gider borusu (kolon borusu) gibi tüm binaya hizmet eden bir yerden geliyorsa, bu durum “ortak yer” sayılır ve sorumluluk kat malikleri kuruluna (tüm apartmana) aittir.

Kısacası; komşunun banyosundaki bir tıkanıklık veya derz dolgusu eksikliği sana zarar veriyorsa muhatabın komşudur. Eğer ana binanın kalın atık su borusu patlamışsa, masrafı tüm bina ortak öder.

Vaka Analizi: “Mutfak Tavanındaki Karaltı”

Olay: Kat maliki (B), mutfağının tavanında ciddi bir sararma ve kötü koku fark eder. Üst kat komşusu (C) ile görüştüğünde, (C) kendi dairesinde bir sorun olmadığını iddia ederek tesisatçının bakmasına izin vermez. Sızıntı devam eder ve (B)’nin mutfak dolapları şişerek kullanılamaz hale gelir.

Hukuki Değerlendirme: Burada (B), Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Delil Tespiti” yaptırmalıdır. Bilirkişi gelip sızıntının (C)’nin dairesinden mi yoksa ana borudan mı geldiğini raporlar. Eğer sızıntı (C)’den kaynaklanıyorsa, (C) hem kendi dairesini tamir ettirmekle hem de (B)’nin mutfak dolaplarında oluşan maddi zararı karşılamakla yükümlüdür. Komşunun “evime sokmam” deme lüksü yoktur; mahkeme kararıyla o eve girilir ve arıza giderilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Komşum tamirata yanaşmıyor, ne yapabilirim? Hemen “Delil Tespiti” davası açarak bilirkişi raporu almalısın. Bu raporla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’nden “Eski Hale Getirme” ve müdahalenin önlenmesi davası açabilirsin. Mahkeme, komşuna tamirat için süre verir; yapmazsa icra kanalıyla yaptırıp masrafı ondan alırsın.

2. Zarar gören boya ve dolaplarımın parasını kimden alacağım? Arıza kimin alanındaysa (daire içi veya ana boru) parayı o kişi veya yönetim ödemek zorundadır. Komşun ödemiyorsa, tespit edilen zararı icra yoluyla tahsil edebilirsin.

3. Evim sigortalı (DASK/Konut Sigortası), onlar öder mi? DASK depremle ilgilidir, bunu ödemez. Ancak “Konut Sigortan” varsa, poliçendeki “dahili su” teminatı kapsamında sigorta şirketi senin zararını karşılar ve daha sonra kusurlu komşuna rücu eder (parayı ondan geri ister).

4. Evde kiracı varsa muhatabım kim? Kullanım hatasından kaynaklı (gideri tıkamak gibi) anlık durumlarda kiracı sorumludur. Ancak boru patlaması, tesisat eskimesi gibi “demirbaş” sayılan konularda asıl muhatabın mülk sahibidir (ev sahibi).