Miras Kalan Evi Satmak İçin Anlaşamayan Mirasçıların Hukuki Çözüm Yolları
Miras bırakanın vefatı sonrasında geriye kalan ev, arsa veya dükkan gibi taşınmazlar üzerinde tüm mirasçılar kendiliğinden hak sahibi olur. Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (hissedarların mal üzerinde oy birliğiyle karar vermek zorunda olduğu mülkiyet türü) kurulur. Bu durumda miras kalan gayrimenkulün rızaen satılabilmesi veya devredilebilmesi için tüm mirasçıların eksiksiz olarak imza vermesi ve satış kararına katılması zorunludur.
Ancak uygulamada sıklıkla karşılaştığımız üzere, mirasçılardan birinin veya birkaçının satışa yanaşmaması, makul bir uzlaşmayı reddetmesi ya da miras payı üzerinde fahiş taleplerde bulunması sürecin kilitlenmesine yol açabilmektedir. Gaziantep barosuna kayıtlı bir avukat olarak mesleki tecrübelerim doğrultusunda söyleyebilirim ki; tek bir mirasçının dahi satışı istememesi durumunda tapuda rızaen satış yapılması hukuken imkansız hale gelir.
Mirasçılardan biri evi satmak istemezse izlenebilecek ilk adım, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete (her hissedarın kendi hisse oranının tapuda bağımsız olarak tescil edildiği mülkiyet) dönüştürülmesidir. Bunun için tapu müdürlüğüne başvurulabilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçı kendi payını üçüncü kişilere satma hakkına kavuşur; ancak bu durumda diğer mirasçıların yasal önalım hakkı (şufa hakkı) devreye girer.
Anlaşmazlığın nihai çözümü ve taşınmazın tamamının paraya çevrilerek paylaştırılması için başvurulacak en temel hukuki yol izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açmaktır. Ortaklığın giderilmesi davası, gayrimenkul üzerindeki hisseli yapıyı sona erdiren ve tüm hissedarları kapsayan bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme süreçleri şu adımlarla ilerler:
- Mirasçılardan herhangi biri tek başına sulh hukuk mahkemesine başvurarak davayı ikame edebilir.
- Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi heyeti taşınmazın güncel piyasa değerini tespit eder.
- Taşınmazın aynen taksimi (fiziken bölünmesi) mümkün değilse, mahkeme icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulü satışa karar verir.
- Satış gerçekleştikten sonra elde edilen bedel, icra masrafları ve vergiler düşüldükten sonra hissedarların payları oranında paylaştırılır.
Türk Medeni Kanunu gereğince, miras ortaklığı devam ettiği sürece tüm mirasçılar terekeye ait mallar üzerinde birlikte hareket etmek zorundadır. Ancak mirasçılardan her biri, her zaman ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir.
10 yıllık tecrübem boyunca edindiğim pratik gözlemler, miras davalarında uzlaşma kanallarının doğru yönetilmesinin taraflara hem zaman hem de maddi avantaj sağladığını göstermektedir. İcra kanalıyla yapılan satışlarda gayrimenkulün değerinin altında satılması riski bulunduğundan, dava sürecinde dahi arabuluculuk ve uzlaşma yöntemlerini değerlendirmek son derece önemlidir.
Gaziantep Şahinbey ilçesinde vefat eden muristen geriye kalan konut üzerinde dört kardeş mirasçı olarak hak sahibi olmuştur. Kardeşlerden üçü evin satılarak nakde çevrilmesi yönünde mutabık kalmış, ancak dördüncü kardeş evin değerinin çok üzerinde bir fiyat talep ederek ne satılmasına ne de diğer kardeşlerin paylarını satın almasına yanaşmıştır.
Gaziantep’te Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır? Hisseli Tapu, Satış ve Ortaklığın Giderilmesi yazımızı okumak için
Bunun üzerine üç kardeş müvekkilimiz olarak tarafımıza başvurmuştur. İlk aşamada elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmüş, ardından tarafımızca Sulh Hukuk Mahkemesinde izale-i şuyu davası açılmıştır. Mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda evin fiziken bölünmesinin mümkün olmadığı raporlanmıştır. Satış kararı verilip mahkeme kanalıyla süreç devam ederken, dava dosyasındaki bilirkişi raporunu gören dirençli mirasçı durumun ciddiyetini kavramış ve uzlaşmayı kabul etmiştir. Taraflar aralarında anlaşarak evi piyasa değerinden bir üçüncü kişiye satmış ve dava feragatle sonuçlandırılmıştır. Bu sayede taşınmazın icra satışı nedeniyle değer kaybına uğraması önlenmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında davanı açıldığı yer mahkemesinin yetkisi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Gaziantep sınırlarındaki taşınmazlar için yetkili mahkeme Gaziantep Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Sıkça Sorulan Sorular
Mirasçılardan biri evi satmak istemezse çoğunlukla satış yapılabilir mi?
Hayır, elbirliği mülkiyetinde çoğunluğun kararı yetersizdir. Bütün mirasçıların oy birliğiyle imza vermesi gerekir. Tek bir mirasçı dahi karşı çıksa tapuda rızaen satış gerçekleştirilemez. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılması zorunludur.
İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?
Ortaklığın giderilmesi davaları taraf sayısına, tebligatların ulaşma süresine ve mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak ortalama 1 ila 2 yıl arasında tamamlanmaktadır. Tüm taraflara tebligat yapılması davanın ilerlemesi için yasal bir zorunluluktur.
Evi satmak istemeyen mirasçı mahkeme kanalıyla satışta evi satın alabilir mi?
Evet, mahkemece verilen satış kararı sonrasında yapılan açık artırmaya satış istemeyen mirasçı da dahil olmak üzere tüm hissedarlar ve dışarıdan üçüncü kişiler katılabilir. En yüksek teklifi veren taraf taşınmazın mülkiyetini kazanır.
Miras kalan evde oturan mirasçıdan kira istenebilir mi?
Evet, miras kalan evi diğer mirasçıların rızası olmadan tek başına kullanan mirasçıdan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Bunun için öncelikle evi kullanan mirasçıya ecrimisil ihtarnamesi çekilerek kullanım engellenmeli ve intifadan men koşulu gerçekleştirilmelidir.
Gaziantep Barosu Sicil No: 2423
İletişim: 0532 715 47 05
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar:
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (Miras Hukuku ve Eşya Hukuku Hükümleri)
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu Güncel Emsal Kararları
Bir yanıt yazın