Kira Artış Maddesinde Belirlilik İlkesi: “Rayiç ve Emsal” Şartının Hukuki Geçerliliği ve İcra Takibine Etkisi

KİRA SÖZLEŞMESİNDE EMSALLERE VE RAYİCE GÖRE ARTIŞ HÜKMÜNÜN HUKUKİ ANALİZİ

Kira hukukunda tarafların en çok uyuşmazlığa düştüğü hususlardan biri, kira bedelinin yeni dönemde ne şekilde artırılacağı meselesidir. Uygulamada sıklıkla rastladığımız; “Yeni dönem kirası bölge rayicine göre belirlenir”, “Emsal artışlar uygulanır” veya “Taraflar anlaşarak artış yapacaktır” şeklindeki ibareler, ilk bakışta bir artış iradesini yansıtsa da hukuki teknik açıdan oldukça kritik sonuçlar doğurmaktadır.

Hukukumuzda bir artış şartının geçerli olabilmesi için o şartın “belli ve muayyen” olması gerekir. Yani, sözleşme takvimi geldiğinde herhangi bir dış etkene veya yeni bir müzakereye gerek kalmaksızın artış miktarının hesaplanabilir olması şarttır.

1. Belirsiz Artış Maddesi Neden “Geçersizdir”?

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay yerleşik uygulamalarına göre; artış oranı net bir yüzde (örneğin %25) veya net bir endeks (örneğin TÜFE) olarak belirlenmemişse, bu madde icra takipleri bakımından “yok” hükmündedir.

Eğer sözleşmenizde “Günün şartlarına göre artış yapılır” yazıyorsa, kiralayan (ev sahibi) kendi başına bir rakam belirleyip bu rakam üzerinden kiracıyı temerrüde (borcu ödememeye dayalı tahliye sürecine) düşüremez. Çünkü miktar belli değildir; yargılamayı gerektirir.

2. İki Yönlü Değerlendirme: Kira Tespit vs. İcra Takibi

Burada “Yazar Notu”muzda da belirttiğimiz üzere, bu geçersizlik durumu davanın türüne göre farklı sonuçlar doğurur:

A-) Kira Tespit Davaları Bakımından Avantajı

Kira tespit davalarında, davanın yeni dönemden itibaren geçerli olabilmesi için normal şartlarda dönem başlamadan en az 30 gün önce ihtar çekilmesi gerekir. Ancak Yargıtay der ki:

“Eğer sözleşmede ‘artış yapılacaktır’ diye bir irade varsa (oran belli olmasa bile), bu irade kiracıyı yeni dönemde bir artış olacağı konusunda zaten uyarmış sayılır.”

Bu durumda ev sahibi ihtar çekmemiş olsa dahi, sözleşmedeki o “belirsiz” madde sayesinde kira dönemi içinde istediği zaman dava açabilir ve tespit edilen kira, dönemin başından itibaren geçerli olur.

B-) İcra Takibi ve Tahliye Bakımından Dezavantajı

Eğer ev sahibi, “Rayiç bedel 20.000 TL oldu, kiracı 10.000 TL ödüyor” diyerek aradaki fark için icra takibi başlatırsa, bu takibi kaybedecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin net görüşü şudur: “Belli ve muayyen olmayan artış şartına dayanarak icra takibi yapılamaz.” Yani mahkeme kararı (ilam) olmadan, muğlak bir maddeye dayanarak kiracı borçlu ilan edilemez.

Somut Vakıa Örneği (Olay Kurgusu)

Olay: Mülk sahibi (A) ile Kiracı (B) arasında 01.01.2022 başlangıçlı bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşmenin artış maddesine aynen şu yazılmıştır: “Yeni kira dönemlerinde kira bedeli, o günkü bölge emsalleri ve rayiç değerler göz önüne alınarak taraflarca belirlenecektir.”

01.01.2024 tarihi geldiğinde (A), bölgedeki kiraların çok arttığını belirterek kirayı 5.000 TL’den 15.000 TL’ye çıkardığını sözlü olarak beyan etmiş, kiracı ise 5.000 TL ödemeye devam etmiştir. (A), aradaki 10.000 TL fark için icra takibi başlatmış ve kiracının tahliyesini istemiştir.

Hukuki Sonuç:

1. İcra Takibi Açısından: Sözleşmedeki “rayiç değer” ibaresi belli ve muayyen bir miktar içermediği için (A)’nın başlattığı icra takibi geçersiz kalacaktır. Kiracı sadece sözleşmedeki son net rakamı ödemekle yükümlüdür; artışı mahkeme belirlemeden kiracı “mütemerrit” (borçlu) sayılamaz.
2. Kira Tespit Davası Açısından: (A), icra takibi yerine kira tespit davası açarsa; sözleşmede “artış iradesi” bulunduğu için, dönem öncesinde ihtar çekmemiş olsa bile mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli kabul edilecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

1. “Emsallere göre artış yapılır” maddesi tamamen çöp müdür? Hayır, kira tespit davasında ihtar şartını ortadan kaldırmak için “altın değerinde” bir maddedir ancak icra takibi için geçersizdir.
2. Sözleşmede artış oranı boş bırakılmışsa ne olur? Sadece “%” işareti var ama rakam yoksa, artış iradesi var kabul edilir. Kira tespit davasında kolaylık sağlar ama net artış rakamı mahkemesiz belirlenemez.
3. Kiracı bu maddeye dayanarak hiçbir artış yapmadan oturabilir mi? Kira tespit davası açılana kadar eski kirayı ödeyebilir ancak dava sonucunda geriye dönük farkları (faiziyle) ödemek zorunda kalabilir.
4. “Taraflar anlaşarak belirler” yazıyor, anlaşamazsak ne olur? Bu durumda sözleşme “belirsiz” hale gelir. Uyuşmazlık ancak mahkeme kanalıyla (kira tespit davası) çözülür.
5. Ev sahibi bu maddeye dayanarak beni evden çıkarabilir mi? Sadece bu maddeye dayanarak çıkaramaz. Önce mahkemeden kira bedelini netleştirmesi, sonra o bedel ödenmezse icra yoluna gitmesi gerekir.
6. Bu kural ticari iş yerleri (çatılı iş yeri) için de geçerli mi? Evet, Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin sınırlamaları ve Yargıtay’ın “belirlilik” ilkesi iş yerleri için de geçerlidir.
7. Sözleşmeye “TÜFE oranında artış yapılır” yazmak yeterli mi? Evet, TÜFE hesaplanabilir bir endeks olduğu için “belli ve muayyen” kabul edilir. Bu durumda icra takibi yapılabilir.
8. “Bölge rayici” maddesi varken ev sahibi ihtar çekmeden dava açabilir mi? Evet, bu maddenin en büyük avantajı budur. Yeni dönem içinde herhangi bir vakit açılan dava, dönem başına sirayet eder.
9. Mahkeme rayiç belirlerken neye bakar? Boş taşınmazların kiralarına, bölgedeki eski kiracıların ödediği rakamlara ve taşınmazın durumuna bakarak “hakkaniyetli” bir indirimle bedeli belirler.
10. Bu maddeyi sözleşmeye eklemek mantıklı mı? Özellikle mülk sahipleri için, ileride ihtarname sürelerini kaçırma ihtimaline karşı bir “sigorta” niteliğindedir. Kiracılar içinse, belirsiz artış taleplerine karşı bir savunma kalkanıdır.

Not: Kira hukuku teknik süreler ve usul kuralları ile örülüdür. Hak kaybına uğramamak adına bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.