Miras Kalan Evi Kardeşim Kiraya Vermiş! Bu Kira Geçerli mi?

📜 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 13.10.2004, 2004/13-461 E., 2004/532 K.
(Emsal karar – elbirliği mülkiyetinde kira sözleşmesinin geçerliliği ve diğer mirasçıların hakları)

🤔 “Babamdan Kalan Evi Kardeşim Kiraya Vermiş, Haberim Yok!”

Bu cümleyi duymayan mirasçı neredeyse yoktur.
Kimi kardeş “nasıl olsa ben ilgileniyorum” diyerek evi kendi başına kiraya verir, kimi de yıllar sonra bundan ancak kiracı çıkmak istemediğinde haberdar olur.
Peki bu durumda yapılan kira sözleşmesi geçerli midir?

⚖️ Elbirliği Mülkiyetinde Kiralama: Oybirliği Şart mı?

Miras kalan mallar elbirliği mülkiyetine (iştirak hâli mülkiyeti) tabidir.
Bu sistemde hiçbir mirasçı tek başına “ben kiraya verdim” diyemez, çünkü malın tamamı bütün mirasçılara birlikte aittir.

Yani teknik olarak:
🟡 Kiralama işlemi tüm mirasçıların oybirliğiyle yapılmalıdır.
Ama hukukta işler her zaman siyah-beyaz değildir…

🧾 Peki, Tek Başına Kiraya Verilen Evde Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Yargıtay diyor ki:

“Kira sözleşmesi tamamen geçersiz değildir, çünkü kira kişisel bir hak doğurur.”

Yani evin sahibi olmasanız bile, kiraya veren olarak bir irade beyanında bulunursanız, bu sözleşme kiracıyla aranızda geçerlidir.

Ancak dikkat!
Bu geçerlilik sadece kiralayan mirasçı ile kiracı arasında söz konusudur.
Diğer mirasçılar, bu sözleşmeye bağlı kalmak zorunda değildir.

👨‍👩‍👧‍👦 Diğer Mirasçıların Seçenekleri Neler?

Kardeşiniz evi kendi başına kiraya verdi, siz de sonradan öğrendiniz… Şimdi üç seçeneğiniz var:

1. ✅ İcazet vermek
   “Tamam, biz de kabul ediyoruz” derseniz, kira artık tüm mirasçılar yönünden geçerli hale gelir.
2. 💰 Ecrimisil (haksız kullanım bedeli) istemek
   “Bizim payımızı izinsiz kiraladın” diyerek kira gelirinden kendi hissenizi isteyebilirsiniz.
3. ⚖️ Vekaletsiz iş görme (TBK m.526 vd.) hükümlerine dayanmak
   Kira gelirinin size düşen kısmının devrini talep edebilirsiniz.

💸 Kiracı Hem Kira Hem Ecrimisil Öder mi?

İşte işin can alıcı kısmı!
Kiracı kirayı zaten ödedi, ama diğer mirasçılar çıkıp “biz bu sözleşmeyi tanımıyoruz, ecrimisil isteriz” dediler…

Bu durumda kiracı çifte ödeme riskiyle karşılaşır.
Ancak Yargıtay uygulamasına göre:

Kiracı iyi niyetli ise (yani mirasçılar arasındaki anlaşmazlıktan habersizse), ikinci bir ödeme yapmak zorunda değildir.

Buna rağmen ecrimisil ödemek zorunda kalırsa:
➡️ Kiracı, ödediği tutarı kiralayandan rücuen geri isteyebilir.
(TMK m.2 – dürüstlük kuralı, TBK m.112 – sözleşmeye aykırılık)

💡 Özetle:

• Kiracı masumsa → kiralayandan parasını geri alır.
• Kiracı kötü niyetliyse → cebinden öder.

🚪 Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

“Evi kardeşim kiraya verdi ama ben 1 yıldır oturuyorum, beni çıkarabilirler mi?”
Bu soru neredeyse her miras uyuşmazlığında gelir.

Cevap:
Kiracı tamamen haksız işgalci değildir. Çünkü kiralayan mirasçıyla yaptığı bir sözleşme vardır.
Ancak diğer mirasçılar icazet vermezse, taşınmazın hukuki dayanak olmadan kullanıldığı gerekçesiyle ecrimisil davası açabilirler.

Tahliye ise başka bir konudur.
🧩 Eğer kiracı sözleşmeye dayanıyorsa, tahliye:

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası,
• veya müdahalenin men’i davası yoluyla mümkündür.

Yani öyle hemen “çık” demekle olmaz.

💼 Kirayı Toplayan Kardeşin Hukuki Sorumluluğu

Evi kiraya veren kardeş “ben ilgileniyorum” bahanesiyle rahat davranmamalı.
Çünkü diğer mirasçılar şu haklara sahiptir:

• Kira gelirinden paylarını talep edebilir,
• Bu tutarı yasal faiziyle birlikte isteyebilir,
• Gerekirse kira sözleşmesini hükümsüz saydırabilir.

Sonuçta, miras malı üzerinde tek başına kazanç sağlamak, hem hukuken hem ahlaken kabul görmez.

⚖️ Sonuç: Miras Malı, Ortak Akıl Gerektirir

Miras kalan bir taşınmazda kimse “ben kiraladım, bitti” diyemez.
Evet, kira sözleşmesi bazı yönleriyle geçerli olabilir; ama:

• Diğer mirasçılar onay vermek zorunda değildir,
• Kiracı iyi niyetli olsa bile risk kiralayana döner,
• Tahliye ise mahkeme kararı olmadan mümkün değildir.

💬 Kısacası:

“Miras malı babadan kalır, keyfine göre kiralanmaz.”
Aksi hâlde hem aile huzuru hem hukuk düzeni bozulur.

❓ Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evde kim kiraya verebilir?
Tüm mirasçıların oybirliği gerekir. Tek başına yapılan kiralama kısmen geçerlidir.

Kiracı, diğer mirasçıların onayının olmadığını bilmiyorsa ne olur?
İyi niyetli kiracı korunur. Ecrimisil öderse, ödediği tutarı kiralayandan geri alabilir.

Diğer mirasçılar kiracıyı tahliye edebilir mi?
Doğrudan “çık” diyemezler. Ancak icazet verilmezse ecrimisil veya müdahalenin men’i davası açabilirler.

Kirayı toplayan kardeş, diğerlerine pay vermek zorunda mı?
Evet. TBK’nın vekaletsiz iş görme hükümleri gereği kira gelirini payları oranında iade etmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklar nasıl çözülür?
Önce arabuluculuk süreci denenir. Sonuç alınamazsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır.

📚 Kaynakça:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 13.10.2004, 2004/13-461 E., 2004/532 K.
• Türk Medeni Kanunu m.701–703
• Türk Borçlar Kanunu m.526 vd., m.112
• TMK m.2 (dürüstlük kuralı)