Müteahhit Sosyal Donatıları Yapmadı ya da Sosyal Donatılar Tapuda Siteye Ait Değil: Dava Açabilir Miyim?

Yeni konut projelerinde broşürler parlıyor, siteler “lüks yaşam” vaat ediyor.
Ama gerçek tapu geldiğinde çoğu alıcı, havuzun, parkın, spor salonunun aslında kendi arsasında olmadığını fark ediyor.
İşte buna hukukta “sosyal donatı yanılsaması” deniyor.

💬 Peki müteahhit bu vaatleri yerine getirmediyse ne olur?
📜 Sosyal donatılar tapuda görünmüyorsa tüketici hangi hakkı kullanabilir?
⚖️ Yargıtay bu konuda ne diyor?

Tüm detaylar aşağıda 👇

🏡 Sosyal Donatı Nedir? Tapuya Yazılması Zorunlu mu?

Sosyal donatı; bir sitenin yaşam standardını belirleyen havuz, park, spor alanı, sosyal tesis, otopark, sauna, çocuk oyun alanı gibi yapılardır.

Ancak bu alanlar her zaman site parselinde yer almaz.
Birçok projede bu alanlar, belediyeye ait arsada, komşu parselde veya kamuya terkli alanda inşa edilir.

Bu durumda tapuda siteye ait görünmezler.
Yani siz sadece kullanıcısınız, malik değilsiniz.

⚠️ Bu da şu riski doğurur:
Belediye veya üçüncü kişi, yarın “bu alan artık kamuya açık” diyebilir ve sizin havuzunuz, parkınız bir anda ortadan kalkar.

💬 Kısacası: Maketteki sosyal tesis sizin değilse, o sadece reklam malzemesidir.

⚖️ Yargıtay 2025 Kararı: Sosyal Donatı Eksikliği Ayıp mı, Eksik İfa mı?

🧑‍⚖️ Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 21.05.2025, 2024/527 E., 2025/323 K.

Bu karar, “lüks site” satışlarında yaşanan büyük bir tartışmayı sona erdirdi.
Artık Yargıtay çok açık konuşuyor:

“Sosyal donatılar sitenin kendi mülkiyetinde değilse, bu durum ayıplı mal değil, eksik ifa sayılır.”

Yani müteahhit evi teslim etmiş olabilir ama sözleşmede vaat ettiği yaşam alanını eksik bırakmıştır.
Başka bir deyişle, bina tamamdır ama hukuken taahhüt edilen proje tamamlanmamıştır.

⚖️ Ayıp ile Eksik İfa Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki kavram çoğu kişi için aynı görünse de, hukuken farklıdır:

📘 Yargıtay diyor ki:

“Müteahhit sosyal donatı sözünü yerine getirmemişse bu eksik ifadır; çünkü mal zaten teslim edilmiştir ama vaat edilen nitelik tam değildir.”

💰 Eksik İfa Nasıl Hesaplanır?

Eksik ifa, zararın değer farkı üzerinden hesaplandığı bir tazminat rejimidir.
Amaç, tüketiciyi sanki sözleşme tamamen yerine getirilmiş gibi bir konuma getirmektir.

📏 Bilirkişi hesabı şu şekilde yapılır:
1️⃣ Eğer site vaat edildiği gibi (havuzlu, spor salonlu, sosyal tesisli) yapılsaydı dairenin değeri örneğin 10.000.000 TL olurdu.
2️⃣ Ancak sosyal donatılar eksik olduğu için mevcut piyasa değeri 8.700.000 TL.
3️⃣ Aradaki 1.300.000 TL fark, eksik ifa tazminatı olarak talep edilir.

Yani broşürde vaat edilen her şeyin bir parasal karşılığı vardır — ve o eksiklik, satıcıya ödetilir.

💡 Bu hesap yöntemine hukukta “fark teorisi” denir.
Bu sayede tüketiciler artık “ayıp var mı, ihbar süresi geçti mi” gibi teknik tartışmalarla oyalanmadan, doğrudan eksik ifa tazminatı talep edebiliyor.

📜 Sosyal Donatılar Tapuda Yazmazsa Ne Olur?

Eğer sosyal tesis, havuz, otopark veya oyun alanı parsel dışında ise, tapu kayıtlarında görünmez.

Bu durumda:

• 📂 Sitenin yönetim planında “ortak alan” olarak geçmez,
• 🏛️ Belediye veya üçüncü kişiler kullanım hakkını iptal edebilir,
• 🧾 Satıcı “biz orayı kiraladık” diyerek sorumluluktan kaçabilir.

Bu yüzden tapuda bu alanlara ilişkin irtifak hakkı, şerh veya ortak mülkiyet olup olmadığını mutlaka kontrol etmek gerekir.

🛡️ Ev Alırken Sosyal Donatı Tuzaklarından Nasıl Korunulur?

Konut alırken aşağıdaki adımları mutlaka uygulayın:

1️⃣ Tapu Kaydını Kontrol Edin: Donatılar aynı parselde mi, yoksa komşu arsada mı?
2️⃣ Yönetim Planına Bakın: Havuz, park, sosyal tesis “ortak alan” olarak yazılmış mı?
3️⃣ Ruhsat ve İskan Belgelerini İsteyin: Bu donatılar ruhsatta yer alıyor mu?
4️⃣ Broşür ve Katalogları Sözleşmeye Ekleyin: Reklamlar da taahhüt sayılır.
5️⃣ Kullanım Hakkını Sorgulayın: Belediye ile yapılan protokol ne kadar süreyle geçerli?

💬 Unutmayın:

“Kullanabiliyorsunuz” demek, “sizin” demek değildir.

📄 Satış Sözleşmesine Nasıl Güvence Eklenir?

Ev satın alırken sözleşmeye şu tarz bir cümle mutlaka eklenmelidir:

“Tüm sosyal donatılar site parseli içinde inşa edilecek, ortak alan sayılacak, aksi hâlde bedelden fark kadar tazminat ödenecektir.”

Bu ifade, ileride “ama biz belediyeyle anlaştık” gibi bahaneleri geçersiz kılar.
Yargıtay kararlarında da bu tür açık sözleşme cümleleri alıcı lehine yorumlanmaktadır.

⏳ Fiilen Kullanım Hakkı Ne Kadar Güvencelidir?

Bazı projelerde sosyal alanlar belediyeden kiralanır veya protokolle tahsis edilir.
Ancak bu kullanım hakkı sürelidir.

Protokol bittiğinde, kullanım da sona erer.
Bu yüzden sözleşmede “süresiz kullanım hakkı” veya “şerhli irtifak” belirtilmemişse, hukuki güvence yoktur.

🧱 Sonuç: Tapu Gerçeği, Broşürden Güçlüdür

Gayrimenkul alımında artık sadece fiyat değil, parsel yapısı, şerhler, donatı hakları da belirleyici.
Yargıtay’ın 2025 kararı, “broşür güzelliği” ile “tapudaki hakikat” arasındaki farkı netleştirdi.

💬 Ev alırken dikkat edin:

“Havuzu var mı?” demeyin,
“Havuzun tapusu kimin?” diye sorun.

❓ Sık Sorulan Sorular

🏗️ Sosyal donatılar tapuya yazılır mı?
➡️ Yalnızca site parseli içindeyse evet. Dış parseldeyse genellikle yazılmaz.

🏊 Broşürde yazan havuz yapılmazsa ne olur?
➡️ Satıcı taahhüdünü yerine getirmemiş olur; “eksik ifa” nedeniyle tazminat sorumluluğu doğar.

🌳 Belediyeye ait alanda yapılan park veya spor sahası bize ait sayılır mı?
➡️ Hayır. Ancak protokolle kullanma hakkı verilebilir. Bu hak tapuya işlenmemişse geçicidir.

⚖️ Sosyal donatılar için dava açılabilir mi?
➡️ Evet. Satıcı aleyhine eksik ifa tazminatı davası açılabilir.

📜 Yargıtay bu konuda ne dedi?
➡️ Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.05.2025, 2024/527 E., 2025/323 K.

Sosyal donatının siteye ait olmaması hâlinde bu durum eksik ifadır ve zarar “fark teorisi” ile hesaplanır.